En 2019 entró en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en España, más conocida como nueva ley hipotecaria. Esta normativa pretende regular la adquisición de bienes de uso residencial, como viviendas y garajes, con el fin de proteger a los consumidores, así como lograr una mayor transparencia y menos costes. A continuación respondemos a las dudas más habituales que pueden surgir en torno a esta regulación.
Cuándo entró en vigor la nueva ley
La nueva ley hipotecaria llegó con tres años de retraso a nuestro país, pues España fue el último país de la Unión Europea en aplicarla. La directiva entró en vigor el 16 de junio del 2019, pudiéndose poner en práctica en los bancos a partir del día siguiente.
Objetivos de esta nueva ley hipotecaria
Esta norma pretende subsanar errores del pasado, ya que durante los últimos años los procesos judiciales estaban repletos de demandas en torno a este sector (por ejemplo: las cláusulas suelo). Los legisladores pretenden con esta regulación que los clientes sepan qué están firmando para evitar cláusulas abusivas.
De esta manera, los objetivos de la nueva ley hipotecaria son: proteger al consumidor, que haya una mayor transparencia en el proceso y que el reparto de gastos sea más equitativo entre cliente y entidad financiera.
Qué cambios conlleva la nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria es más estricta y exigente, por eso cobra especial importancia la figura del notario. Cuando un cliente decide contratar una hipoteca con una determinada entidad bancaria, un notario ha de dar fe de que la entidad ha prestado un asesoramiento personalizado sobre las cláusulas, de que el cliente entiende todos los aspectos, así como que la documentación precontractual ha sido entregada con la debida antelación (10 días).
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Test de solvencia más exigente
Antes de comenzar con la negociación hipotecaria, el banco tiene la obligación de realizar un test de solvencia. Este no tiene coste para el cliente, pero es más exigente que en la anterior ley hipotecaria. Por ejemplo: en caso de una pareja, no podrán acceder al crédito si uno de los dos no cumple con los requisitos establecidos.
Sin embargo, esto no quiere decir que los bancos no tengan que adecuarse a unos mínimos. Con la nueva ley hipotecaria, los avales no tienen tanto peso, pero sí cobran especial relevancia las ecuaciones “préstamo-valor del inmueble” o “deuda-ingresos” del cliente.
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
La documentación informativa sobre los créditos que los bancos entregan al cliente no puede limitarse a un simple folleto. En la actualidad, han de ofrecer la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). La primera incluye información personalizada sobre la hipoteca, mientras que la segunda contiene datos sobre las cláusulas o sobre el reparto de los gastos del préstamo.
Nuevo reparto de los gastos de hipoteca
La nueva ley hipotecaria tiene el objetivo de proteger al consumidor, por eso incluye algunos beneficios en cuanto a los gastos. Por ejemplo, en cuanto a los costes de formalización de la hipoteca, el cliente pagaba todo antes, mientras que ahora solo paga la tasación y las copias del notario.
Cláusulas abusivas
Las cláusulas abusivas, como las cláusulas suelos, quedan eliminadas de los contratos hipotecarios. El notario es el encargado de detectar si se ha incluido alguna.
¿Se prohíben las vinculaciones con la nueva ley hipotecaria?
Sí, las entidades bancarias no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí permite aplicar bonificaciones por cada producto que se contrate.
Cancelación de la hipoteca
¿Qué ocurre si se quiere cancelar una hipoteca antes de tiempo? Dos casos, y en ambos se han elevado los plazos para la ejecución hipotecaria:
- En la primera mitad del préstamo: se admite el vencimiento anticipado si el impago es del 3% de la cuantía del capital concedido. También se admitirá cuando el impago se acumule durante 12 mensualidades.
- En la segunda mitad del préstamo: se admite el vencimiento anticipado si el impago es del 7% de la cuantía del capital concedido. También se admitirá cuando el impago se acumule durante 15 mensualidades.
¿Se ve afectada una hipoteca anterior a la nueva ley hipotecaria?
No, la nueva ley hipotecaria no afecta a las hipotecas firmadas con anterioridad a su entrada en vigor (16 de junio de 2019).
Hipotecas verdes
La arquitectura sostenible está de enhorabuena, y es que las hipotecas que estén destinadas a proyectos de eficiencia energética no tienen la necesidad de otorgar escritura pública, sino que podrá inscribirse en cualquier momento mientras el crédito tenga vigencia, además de que no tendrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La nueva norma hipotecaria se basa en unos beneficios para los consumidores, ya que apuesta por la transparencia, por el correcto entendimiento del proceso, así como por el reparto de gastos junto con la entidad bancaria. Las cláusulas abusivas no tienen cabida, mientras que los proyectos sostenibles están reconocidos y premiados.
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